Dům vs. byt: Vyplatí se starší byt v paneláku, nebo je lepší investovat do vlastního domku?
Sen o vlastním bydlení se řadě z nás v posledních letech poněkud vzdaluje. Ceny nemovitostí vlivem minimálního množství volných bytů a téměř nulové výstavby rychle šplhají nahoru a mnozí z nás proto sahají po tom nejlevnějším, co je na trhu k dispozici – po starších bytech v panelových sídlištích. Je to správná cesta? Jaké je vůbec srovnání dům vs. byt?
Byty v panelácích se prodávají relativně nejvíce a cenově patří k těm nejdostupnějším. Často jsou již interiérově zmodernizované, domy se revitalizují, takže máme pocit, že za své peníze dostaneme v poměru ceny k výkonu to nejlepší. Ne vždy to tak ale skutečně je.
Mnohdy se vyplatí nákup novostavby, kdy za cenu bytu můžete získat celý dům i se zahradou, vlastním pozemkem a garáží. Podívejme se tedy podrobněji na to, které faktory bychom při zvažování o tom, zdali koupit starší panelový byt, nebo nový rodinný dům, měli zohledňovat. Je to finančně skutečně tak jednoznačné?
Nejsou náklady jako náklady
Pokud kupuji starý byt, čeká mě kromě prodejní ceny i několik výdajů navíc. Prvním je daň z nabytí bytu ve výši 4 % z ceny. V praxi to znamená, že za modelový panelový byt 4+1, který stojí v Brně v průměru 4 miliony 150 tisíc korun, zaplatím 166 tisíc daně. K tomu si musím připočíst další částku, provizi realitní kanceláři, která se obvykle pohybuje kolem 5 % z ceny bytu včetně DPH, tedy z té vyšší částky. Ta by u našeho modelového bytu činila 208 tisíc korun.
Do peněženky ale pravděpodobně budete muset sahat i v následujících letech, to kvůli podílu vašeho nově nabytého bytu na dluhu, který si společenství vlastníků vzalo na náklady, spojené s revitalizací celého domu. Výměny oken, zateplení a další modernizaci družstva nebo společenství vlastníků většinou financují úvěrem, který splácí řadu let.
Kupujete-li si zrevitalizovaný byt, nezapomeňte se proto předem zeptat, jak vysoký je váš podíl na tomto úvěru. Nejčastěji se pohybuje kolem 200 až 300 tisíc na jednu bytovou jednotku a i tento výdaj musíte započítat do celkových nákladů na pořízení bytu.
Domek? Přemýšlejte raději dvakrát
Uvažujete o koupi vlastního domku? Než tuto variantu definitivně smetete ze stolu, protože se na první pohled zdá příliš nákladná, spočítejte si, jaké by byly celkové náklady na jeho pořízení. U novostavby vás totiž tyto další dodatečné výdaje nečekají, takže zaplatíte pouze prodejní cenu, která se u modelového domu 4+kk s vlastním pozemkem a garáží v blízkém okolí Brna pohybuje kolem šesti miliónů korun. To je konečná částka.
Pokud přemýšlíte v horizontu delším než dvacet let, majetek, uložený do novostavby, svou cenu neztratí, zatímco panelový byt, byť po revitalizaci, bude za dvacet let znovu potřebovat další modernizační zásah. Z tohoto důvodu bude jeho cena při případném prodeji nižší, než kdybyste prodávali de facto nový dům, postavený před dvaceti lety.
Má to opravdu smysl?
Dalším argumentem pro novostavbu jsou i standardy, kterými se dnes domy a byty vybavují. Dřevěné a korkové podlahy, podlahové topení, rekuperační jednotky, kterými vyvětráte bez úniku tepla, kvalitní zateplení venkovních zdí a oken, značkově vybavené modernistické koupelny, kde je radost trávit čas – to jsou nejčastější plusy, ze kterých se v panelácích zřejmě těšit nebudete.
Často se navíc jedná o pasivní domy nebo domy, které mají velmi nízkou energetickou náročnost. Kromě dobrého pocitu z toho, že nezatěžujete životní prostředí, navíc ušetříte: Náklady na topení budou v porovnání se zateplenými paneláky zanedbatelné. Pro ilustraci uvedeme například pasivní domy, které se staví po celé České republice, například i v Říčanech u Brna. Tyto rodinné domy, čerpající z funkcionalismu, stojí na vlastním pozemku se zahradou a garáží.
Podlahová plocha takového domu s dispozicemi 4+kk má 127 metrů, což je v porovnání s panelákem o třicet až čtyřicet metrů pro život více. Celá topná sezona vás tady přijde kolem sedmi a půl tisíc korun ročně, zatímco u výrazně menšího 4+1 v paneláku to bude kolem dvaceti tisíc ročně. U nezatepleného a nerevitalizovaného panelového bytu mohou roční náklady na topení vyšplhat dokonce až na 25 tisíc korun.
Suma sumárum
Za nově postavený rodinný dům dnes můžete v porovnání s bytem ve starém revitalizovaném paneláku zaplatit o 500 až 600 tisíc navíc. S domem získáte víc komfortu, zahrádku i parkování, výrazně ušetříte za poplatky, spojené s nákupem či případným podílem na revitalizaci, a v dalších letech za energie nebudete platit tolik.
Při nákupu novostavby máte kvalitní bydlení, do kterého nebudete muset desetiletí investovat, ani se obávat, že by v čase ztrácelo na své hodnotě. A závěrem - s nově postaveným domem získáte také desítky metrů navíc, a tím i více životního prostoru.
