Jak prodat byt s hypotékou: Je zástava nemovitosti problém pro kupující?

Zástavní právo smluvní – co to je?

První otázka je jasná. Co je zástavní právo? Jedná se o zajišťovací prostředek dluhu. Když dlužník řádně a včas nesplácí, může se zástavní věřitel uspokojit z výtěžku zpeněžení zástavy. Jednoduše řečeno, když majitel přestane splácet hypotéku a dům se prodá v dražbě, část peněz odpovídající dlužné částce dostane banka.

Pozor na rozdíly. Co znamená zástavní právo smluvní v katastru? Značí, že vzniklo dobrovolně. Dlužník si půjčil peníze a zástavní věřitel (banka) si svůj dluh zajistil zástavním právem. Pozor, existují i jiné druhy, třeba zástavní právo soudcovské, exekutorské apod.

Jak zjistit zástavu na nemovitosti?

Teď už víte, co je zástavní právo. Ale jak zjistit zástavu na nemovitosti? Orientační záznam uvidíte při online nahlížení do katastru, ale pro kompletní informace si musíte koupit placený výpis z katastru nemovitostí (též list vlastnictví nebo LV), kde se zaměřte na část C, kam se zapisují omezení vlastnického práva. Nejčastěji tam najdete vedle sebe zapsaný zákaz zcizení a zatížení a zástavní právo smluvní. Výpis z katastru seženete na katastrálním úřadu, pobočce Czech POINT nebo si ho můžete koupit v e-shopu online.

Kdo je věřitel a proč je lepší banka?

Věřitel je ten, kdo peníze půjčuje, dlužník je ten, kdo si je půjčuje. To je snadné. Dál je ale potřeba rozlišovat postavení věřitele – zda jde o banku nebo jiný subjekt. Ostražitost je na místě v obou případech, ale banky jsou serióznější, podléhají přísné regulaci a dohledu ČNB. Oproti tomu nebankovní společnosti většinou chtějí vyšší úroky, mívají přísnější podmínky a vyvázat se z jejich spárů není tak jednoduché, navíc se snaží vyšponovat poplatky za předčasné splacení hypotéky na maximum. Více o tom, jak se liší banky a nebankovní společnosti se dozvíte v tomto článku.

Prodej nemovitosti s hypotékou – postup krok za krokem

Posuňme se v čase. Našli jste ideální nemovitost na prodej, ale je na ní zástavní právo. V čem je prodej domu s hypotékou specifický?

• Prodávající si musí vyžádat vyčíslení od banky a dopředu se informovat i na další podmínky ukončení zástavy. Jde hlavně o poplatky za předčasné splacení hypotéky, které se banka od banky a úvěr od úvěru mohou lišit. Z vyčíslení zjistíte zbývající dluh, kterému přizpůsobíte kupní smlouvu. Pro lepší představu vezměme modelovou situaci, že nemovitost stojí 5 milionů a zbývající dluh bance je 1 milion.
• Jako kupující pošlete do úschovy celou kupní cenu, tedy v našem fiktivním případě 5 milionů.
• Schovatel (ten, kdo úschovu zajišťuje), tedy advokát, notář nebo banka pošle 1 milion bance prodávajícího, takže kupující jakoby doplatí za prodávajícího dluh a zanikne zástavní právo. Až pak je možné provést z katastru výmaz zástavního práva po splacení hypotéky.
• Strany podají návrh na vklad do katastru a počkají, až katastrální úřad provede přepis nemovitosti na kupujícího. Schovatel pak pošle zbytek peněz z úschovy (4 miliony) na účet prodávajícího.

Detaily se mohou lišit dle okolností případu, ale princip zůstává stejný. Bezpečnost převodu dnes posiluje dvoufaktorová advokátní úschova, kdy splnění podmínek a výplatu peněz z úschovy kontrolují dvě na sobě nezávislé advokátní kanceláře, takže je vyloučeno riziko zpronevěry.

Úvěr na obou stranách aneb prodej bytu s hypotékou, když si kupující půjčuje

Ceny nemovitostí jsou astronomické a většina lidí dnes kupuje nemovitost na úvěr. Hypotéka na byt tak často figuruje na obou stranách – prodávající splácí tu svou a vy si berete novou. Nebojte, i to je řešitelné. Výše rozepsaný postup pro prodej nemovitosti s hypotékou je použitelný s rozdílem, že tehdy si většinou banky pošlou peníze mezi sebou (tedy banka kupujícího zaplatí dluh bance prodávajícího), a až zbytek ceny se vypořádá prostřednictvím advokátní úschovy. Navíc je potřeba podat návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti ve prospěch banky kupujícího ještě ve chvíli, kdy ji vlastní prodávající, jinak banka neumožní kupujícímu načerpat úvěr. Ale nebojte, to je standardní postup.

Převod hypotéky na jinou nemovitost

V praxi provází prodej nemovitosti s hypotékou postup, který jste viděli na modelovém případu výše. Tedy úvěr se splatí a zástavní právo smluvní zanikne. V úvahu připadá i převedení hypotéky na jinou nemovitost, takže kupující nabyde „čistou“ nemovitost bez dluhů, ale prodávající dál dluží, ale ručí jinou nemovitostí. Převod se v těchto případech protáhne, protože nejprve je potřeba zapsat zástavní právo na „novou“ nemovitost, a až poté banka umožní výmaz zástavního práva ze „staré“ (nyní prodávané) nemovitosti.

Od kdy jsem vlastníkem nemovitosti?

Mezi lidmi koluje mýtus, že se majitelem domu stanou až po 20-30 letech ve chvíli, kdy doplatí hypotéku. To není pravda. Zástavní smlouva k nemovitosti omezuje, ale neruší vlastnické právo. Majitelem jste vy, i když bance dlužíte několik milionů. Dále pamatujte, že vlastníkem nemovitosti se stáváte ne samotným podpisem kupní smlouvy, ale až když proběhne přepis nemovitosti na katastru.

Koupě nemovitosti se zástavním právem

Zástavní právo není pro nemovitost na prodej překážkou. Jen je tomu třeba přizpůsobit znění kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově tak, že kupní cenu rozdělíte mezi prodávajícího a jeho banku. Když je dluh zaplacený a hypotéka na dům zanikne, je třeba podat návrh na výmaz zástavního práva. Vzor zdarma může posloužit pro orientační představu, ale nedoporučujeme na něj spoléhat. Dokumenty pro realitní obchody by vám vždy měl připravit nebo zkontrolovat advokát.